Asesoría colectiva

Podedes atopar a versión completa deste apartado no libro Vidas Hipotecadas de descarga gratuíta.

As fases do proceso

Froito do traballo colectivo e voluntario de moita xente e da axuda puntual de diversos profesionais do mundo xurídico, e sumando a experiencia práctica de tres anos, a PAH foi acumulando un coñecemento detallado do procedemento que se inicia cando se deixa de pagar unha hipoteca. Este coñecemento é o que se utiliza no asesoramento colectivo anteriormente descrito, e compleméntase con consellos e recursos que se han ir elaborando e consolidando coa práctica cotiá das asembleas das distintas PAH.
Compartimos aquí un resumo do tres fases principais e algúns consellos. Lembramos que a clave de todo isto radica en organizármonos para cambiar unha lei que, agora mesmo, deixa en mans das entidades financeiras a decisión final que fará, ou non, que un caso se resolva.

Neste sentido, ofrecémosvos xa un consello xeral, útil para calquera das fases: coidado cos voitres! Calquera persoa ou empresa que vos diga que, por unha cantidade de diñeiro, vos pode resolver o problema, sinxelamente estavos mentindo.

Outro consello xeral, válido para calquera das fases e quizá o máis importante de todos: calma, moita calma. Ninguén vai ao cárcere por non pagar unha hipoteca, e un procedemento xudicial de execución hipotecaria e desafiuzamento tarda un tempo, como mínimo uns meses (a media actual é de ao redor 18 meses): non se resolve dun día para outro e, por tanto, teremos tempo de ir medindo o que podemos facer. É habitual e normal que desde o primeiro momento en que teñamos dificultades de pago empecemos a sentir unha gran angustia. Priorizade o voso benestar e o da vosa familia. Sempre se pode facer algunha cousa, e aínda máis se contades co apoio da PAH máis próxima ou outro colectivo similar baseado no apoio mutuo.

Fase 1: Deixar de pagar. Consellos

Esta é a fase na que aínda non hai ningún procedemento xudicial. Empeza no momento en que aínda estás a pagar pero ves que pronto non o poderás facer, e alárgase durante aqueles meses en que xa deixaches de pagar pero a entidade está máis ou menos aberta a unha negociación antes de recorrer ao procedemento. O interlocutor principal é a entidade financeira e é con ela coa que tes que negociar. Tes que saber que, mentres esteas a pagar, dificilmente a entidade che ofrecerá ningunha solución alternativa; de forma paradóxica, canto máis responsable queres ser, menos caso adoitan facerche as entidades. Así, é probable que, en previsión de que chegue o momento en que non poderás pagar, te achegues á túa oficina para expor a situación, pero como moito obteñas por resposta unha frase xenérica do tipo «trata de pagar» ou «non podemos facer nada». E é que o sistema é tan perverso que, mentres ti pagas, o banco está contento e non quere saber nada de ningunha hipotética dificultade: dálle igual que para pagar a hipoteca teñas que prostituírte, deixar para comer ou atracar unha tenda. O que quere é que pagues, e mentres o fagas, es un bó cliente que non suxa a súa conta de resultados. Por tanto, o máis habitual é que ata que non deixes de pagar che resulte imposible empezar unha negociación seria coa entidade.

Outra cousa que hai que ter en conta é que esta negociación será un pouco máis complicada no caso de que haxa avalistas. A figura dos avalistas (habitualmente, os pais ou outras persoas próximas que nos quixeron axudar porque nos queren) supón un aliciente engadido para a entidade: non só poderán reclamar e embargar aos titulares da hipoteca, senón tamén aos avalistas, cousa que fai máis atractivo o procedemento xudicial. A regulación actual é igual de desapiadada cos avalistas que cos titulares, e por tanto aqueles tamén poderán
ver embargados os seus bens presentes e futuros. Non hai ningún xeito de sacar aos avalistas da hipoteca, a non ser que a entidade financeira estea de acordo en facelo. Como as entidades, por definición, buscan o maior beneficio posible co mínimo risco, nunca aceptan quitar a garantía engadida que lles dá ter un avalista agás que lles ofrezades outro avalista ou unha garantía para substituílo.

O tema dos avalistas dificulta lograr unha dación en pago. Pero que sexa máis difícil non quere dicir que sexa imposible: conseguíronse dacións pola totalidade da débeda tamén en hipotecas con avalistas, así que depende da vontade da entidade e da nosa perseveranza á hora de axudar a decantar esta vontade. Finalmente, nesta fase, a partir do momento en que se deixa de pagar, hai que prepararse para o acoso que podemos sufrir por mor das técnicas prejudiciales de reclamación da débeda: cartas de reclamación, chamadas a casa, ao traballo, aos avalistas… Dependendo de cal sexa a entidade, estas técnicas son máis ou menos agresivas. As peores son aquelas que subcontratan o servizo, porque nestes casos trátase de profesionais que só se dedican a perseguir á xente e que con frecuencia teñen incentivos e gañan comisións cando logran que alguén pague.
En casos extremos, chegan a exercer uns auténticos malos tratos, facendo sentir culpable ás persoas, buscando os puntos febles para facer dano, falando por teléfono cos fillos pequenos ou con compañeiros de traballo… Non hai que ter medo: se te ven asustado insistirán aínda máis. En cambio, se intúen que non lles vai funcionar, aos poucos deixarano estar.

Consellos

Decide cal é a solución que ti queres… e faiche respectar. Ao principio da negociación, o máis probable é que a entidade diga que todo o que propós é imposible. Ou se falas con alguén da Administración, é posible que che diga que non hai nada que facer, que a lei é a lei e que aceptes o que che propoña a entidade acredora. Non che desanimes e defende o que creas xusto tantas veces como sexa necesario. Nalgúns casos (sobre todo se a dificultade económica é puntual e existe a expectativa de recuperar a capacidade de pago a curto prazo), cun período de carencia habería bastante. Durante un tempo, que dificilmente superará o ano, páctase pagar só os intereses, sen amortizar o capital, facendo que se reduza a cota mensual. Pero coa crise, na maior parte dos casos trátase de hipotecas asinadas en plena burbulla (que case non amortizaron capital), as dificultades económicas son graves e de longa duración. Ao mesmo tempo, o mercado inmobiliario está parado e resulta imposible vender os pisos polo precioequivalente á débeda. É nestes casos cando a maioría das persoas prefire entregar a propiedade da vivenda e saldar a débeda para volver empezar cun aluguer alcanzable, xa sexa no mesmo piso ou noutro. Por iso, a maior parte das persoas afectadas reclaman o dereito á dación en pago. A dación existe na actual lei hipotecaria, pero non como dereito do acredor. É dicir, está prevista como unha posibilidade que teñen que acordar as partes á hora de asinar o contrato. Como a xente non o sabía, a maioría das hipotecas asináronse sen acordar a posibilidade da dación. Aínda así, segue sendo posible sempre que o permita a entidade acredora. Agora ben, cando cheguemos á oficina bancaria por primeira vez e solicitemos a dación, no 99 % dos casos dirannos que é imposible, que non o poden facer. Non hai que preocuparse: é o máis habitual, e o que temos que facer é insistir. É probable que vos fagan unha contrapropuesta, e por iso hai que ter moi claro que se quere e que non.
A entidade adoita propor un refinanciamento ou unha novación. Isto implica modificar as condicións da hipoteca coa fi nalidad de reducir a cota mensual; por exemplo, alargando o período de amortización, ampliando capital, modificando o tipo de interese aplicable… Hai que ir con moito coidado con estas propostas, porque a inmensa maioría das veces son pan para hoxe e fame para mañá: alargar a agonía e aumentar a débeda para acabar deixando de pagar porque resulta que a redución da cota finalmente non era tan significativa como nos pensabamos, ou porque diminúe durante, por exemplo, un ano, pero despois volve subir, mesmo máis que ao principio da operación. As novaciones, ademais, implican gastos que a oficina non adóitache explicar (notario, xestoría, rexistro da propiedade, nova tasación, comisións) pero que acabarás pagando. Aínda é peor cando nos propoñen un préstamo persoal: din que poderemos compensar o diñeiro que agora non podemos pagar co diñeiro que eles nos prestan, pero tratándose dun préstamo persoal os intereses son elevadísimos e acabaremos aumentando a débeda de forma irracional. É como lanzar gasolina ao lume.

Sexa como sexa, se algunha cousa teriamos que aprender a estas alturas é a non asinar nunca máis nada que non esteamos seguros de entender. Hai que esixir que nos dean todas as propostas por escrito e tomarse tempo para lelo con calma e consultalo con alguén de confianza.

Cando deixar de pagar?

Outra decisión que só pode tomar a persoa directamente afectada é o momento en que deixa de pagar, se é que non se fixo xa por incapacidade total de pago. Fóra destes casos, con frecuencia atopámonos con persoas que ante a angustia que supón un procedemento de execución e desafiuzamento piden diñeiro a familiares ou outras persoas próximas para seguir pagando a hipoteca; ou, peor aínda, deixan de pagar necesidades básicas (comida, auga, luz, gas) para seguir pagando a cota; finalmente, outra situación habitual é a de persoas que seguen pagando, destinando case a totalidade da prestación de paro, sabendo que, cando deixen de recibir a prestación, xa non poderán pagar. Só ti podes decidir cando deixas de pagar, pero a partir da nosa experiencia, atrevémonos a suxerir tres cosas: 1) Ningunha casa, ningunha hipoteca e ningunha entidade financeira merécese o sacrificio da familia; a saúde é o primeiro, e nunca hai que deixar de atender as necesidades básicas para pagar a maldita hipoteca. 2) Se claramente sábese que pronto chegará o momento en que non se vai a poder seguir pagando (por exemplo, de aquí a tres meses, cando se acabe a prestación de desemprego), hai que pensar que todos eses meses, se se deixan de pagar significan diñeiro aforrado que pode destinarse ao coidado da familia. Se
sabes seguro que deixarás de pagar, faino xa, posto que pagar algunhas mensualidades máis non diminuirá a débeda final. 3) Unha vez decidiuse, debe atoparse a parte positiva e non an-
gustiarse máis. Fixemos o que puidemos. E un último consello: non hai que crerse aos directores de oficina que digan: «Ide pondo o que poidades na conta», porque «así a entidade verá que tedes boa vontade». En canto deixas de pagar a totalidade dunha cota estás a incumprir o contrato, entras en moura e empezan a correr os intereses (moi elevados). Por tanto, salvo que acordedes por escrito unha carencia ou redución de cota, «ir pondo o que se pode» significa perder o diñeiro que se ingresa sen que isto deteña os intereses nin (se así o decide a entidade) o principio do procedemento xudicial.

Técnicas de negociación coa entidade financeira

Cando teñamos que empezar a negociación coa entidade, primeiro de nada debemos mentalizarnos de que: 1) nós non fixemos nada malo; 2) o medo e a angustia van na nosa contra. Excepto algunhas honrosas excepcións, os directores de oficina (que reciben presións dos seus superiores para conseguir resultados) creáronse unha coraza ante o sufrimento das persoas e non só ignoran voluntariamente as situacións persoais, senón que ás veces mesmo as aproveitan para exercer maior presión. Non son poucos os casos que chegaron á PAH despois de recibir insultos e ameazas da mesma oficina que anos atrás os tratou con tanta amabilidade que parecían da familia. Tanto se na oficina son amables coma se móstranse indiferentes ou agresivos, para empezar a negociar é necesario estar tan tranquilo como sexa posible. No momento que se considere oportuno (antes ou despois de deixar de pagar), hai que dirixirse ao director da oficina e comunicarlle a situación e a proposta de solución. O ideal é facelo presencialmente e levándoo por escrito, con dúas copias: unha para a entidade e outra para que a selen. Se se quere solicitar a dación en pago, pode utilizarse o modelo de escrito que se atopa na web da PAH. Se o director asegura que non está nas súas mans, hai que pedirlle que o tramite ao central pero acompañándoo dunha recomendación súa: isto seguro que o pode facer.

A partir de aquí, trátase de aplicar o sentido común e unha técnica de escalada: de menos a máis, iremos subindo o ton da nosa insistencia. Unha vez presentada a nosa proposta de, por exemplo, dación máis aluguer do piso, hai que esperar a que nos dean unha resposta. Non hai un tempo predefinido para que nos contesten; ás veces tardan pouco, pero o máis habitual é que tarden semanas, e mesmo meses. Non temos présa: mentres esteamos a negociar, raramente a entidade empezará o procedemento xudicial, e por tanto é tempo que estamos a gañar no piso sen ter que pagar. É posible que, antes de darnos unha resposta definitiva, pídannos documentación complementaria (recibos para demostrar que estamos ao día do pago do IBI e dos servizos ou da comunidade, ou algún documento acreditativo dos nosos ingresos). Isto é un bo sinal, e quere dicir que están a estudar seriamente a nosa proposta. Nos casos das daciones, adoita
ser un requisito que todos os pagos relativos á vivenda estean ao día e que non haxa ningunha outra carga sobre o piso (por exemplo, un usufructo ou embargos como consecuencia doutras débedas
impagadas). Pero o máis habitual é que non acepten a nosa proposta de dación á primeira e en cambio presiónennos para que atopemos o diñeiro para pagar como sexa, ou ben que nos ofrezan,
tal e como xa se viu, un refinanciamento ou un préstamo persoal que faría aínda máis grande a pelota da débeda, pero que á entidade permítelle disimular a morosidade nas súas contas
de resultados uns meses máis. Hai que aguantar, manterse firme, insistir. Pero se polo que fose acábase considerando a posibilidade de aceptar a proposta, non debe caerse na trampa de engadir avaladores: é posible que entre as propostas que nos fagan inclúase unha lixeira mellora das condicións a cambio de aumentar as garantías e que nos digan: «Poderiamos arranxar o descuberto actual e baixar a cota un pouco se engades ao teu fillo como aval…». Xa vimos como un avalador queda atrapado no préstamo para sempre, así que non o vale: hipotecar a un ser querido pode quitarnos o soño máis que o feito de quedar nós endebedados e sen casa. Por tanto, con calma e firmeza, explicamos ao noso interlocutor que quizá non nos entenderon. A nosa situación require unha dación en pago, así que será mellor que volvan valoralo. Se é necesario, volvémoslles a presentar a petición por escrito. E véñennos dicindo que é «imposible» demostramos que estamos ben informados, explicamos que nos asesoramos e que sabemos que, noutros casos, esta mesma entidade fixo daciones. Por que no meu caso non ía se é posible? Están a discriminarme? Neste momento tamén podemos utilizar os recursos da Administración para reforzar a nosa petición; por exemplo, achegando á nosa petición un informe de servizos sociais onde se acredite que non temos recursos. Ou, naqueles municipios ou comunidades autónomas que dispoñan de servizos de mediación con entidades financeiras, pedindo que se poñan en contacto coa central da nosa entidade para apoiar nosa solici tud. (Ver os detalles destes servizos en «Recursos útiles» do libro Vidas Hipotecadas.)

En calquera momento da negociación é esencial que lle deamos a volta á tortilla, que perdamos o medo e que llo fagamos notar á entidade: até agora os bancos fixéronse fortes e presionaron para facer asinar refinanciamentos, aproveitándose do estado de angustia e nerviosismo das persoas afectadas. Hai que facerlles entender que xa non temos medo, que nos demos conta de que con todo perdido (a casa, unha débeda para toda a vida) xa non queda nada que perder. Que nos informamos e sabemos que, se pomos todas as nosas cousas a nome doutra persoa e traballamos en negro, non nos poderán embargar nada. Que quedaremos na casa até o final e custaralles moito desahuciarnos. Que até agora a hipoteca e o banco eran nosa peor pesadelo, pero que quizá agora seremos nós o peor pesadelo da oficina e do banco. E así seguiremos insistindo tantas veces como faga falta. Se non nos fan caso, quizá convén subir o nivel e pedir accións de apoio na nosa PAH máis próxima. Coa experiencia deste últimos tres anos constatamos que cando temos máis capacidade de presión é cando tocamos a imaxe pública das entidades. Así, unha posible acción é situarse de forma pacífica pero constante ás portas da oficina e distribuír aos clientes que entran e saen da entidade volantes onde explicamos o que este banco está a facer e como trata aos seus clientes cando estes ten a mala sorte de pasar dificultades. Hai persoas que mesmo fixeron acampadas de varios días e así conseguiron que a central os convocase a unha reunión para atopar unha solución.

Para os casos máis extremos, nos que non nos queren recibir ou se nos trata mal, pódese recorrer aos medios de comunicación e denunciar o caso. Tamén se poden levar a cabo acciones colectivas, xuntándonos con outras persoas afectadas pola mesma entidade para forzar unha negociación colectiva. Non renderse é a clave.

A posibilidade de alugar o piso

Tamén podes ler este post

Se a dificultade económica que nos impide pagar a hipoteca é temporal e temos algunha alternativa de vivenda, por exemplo familiar, á que recorrer sen que sexa un gran trastorno para ninguén, alugar o piso pode ser unha opción que nos permita complementar a cota que xa non podemos pagar. Agora ben, se a insolvencia vai para longo, ou o aluguer que poderiamos obter non
sería suficiente para chegar á totalidade da cota hipotecaria, ou se sinxelamente carecemos doutro lugar ao que ir, mellor non complicarnos máis a vida. Outra eventual utilidade de alugar o piso sería manter a posesión unha vez prodúzase a poxa e o banco convértase no novo propietario. A principios de 2012 correu como a pólvora unha mensaxe por Internet en que se afirmaba atopar a gran solución para evitar os desafiuzamentos: alugar o piso a alguén de confianza por unha cantidade simbólica e cunha duración indefinida, de maneira que, cando se producise o cambio de propiedade, o banco tería que respectar este contrato de aluguer. Isto non é exactamente así, pero hai unha parte de verdade que nalgúns casos pode ser útil.

A pesar de que algunhas hipotecas teñen unha cláusula abusiva segundo a cal estaría prohibido alugar a vivenda, o certo é que o propietario pode efectivamente alugar o seu piso cando
queira e a quen queira. Agora ben, se quere que este contrato sexa válido cun novo propietario terá que ter coidado de que non haxa indicios de fraude. Por exemplo, pór o contrato a
nome dunha persoa moi próxima (como pais ou fillos), facelo por unha renda moi baixa ou por unha duración indefinida, son sinais de que aquel contrato se fixo para burlar a xustiza,
e en consecuencia o xuíz podería anulalo. Idealmente, para que o contrato sexa respectado tería que ser asinado antes de deixar de pagar a hipoteca; que o inquilino pase a empadroarse no piso e poña os servizos (auga, luz, gas) ao seu nome; que a renda sexa por un importe razoable, próximo ao prezo de mercado; que exista algún tipo de recibo ou transferencias bancarias para acreditar o pago da renda e, aínda que non é imprescindible, é aconsellable que o contrato se rexistre na Cámara da Propiedade (dá máis forza e seriedade ao contrato, aínda que xera uns gastos de rexistro e notariais). No caso de que o xuíz anule o contrato pódese iniciar outro procedemento para defendelo, e o só feito de abrir este procedemento serviranos para atrasar o desafiuzamento. Aínda que é pouco probable, no caso de que o xuíz teña a certeza de que o contrato de aluguer é ficticio e realizouse para cometer fraude, poderiamos ser denunciados por alzamento de bens (artigo 257 do Código Penal). Sobre a duración deste contrato, a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) establece claramente que, en caso de execución hipotecaria, o novo propietario só terá que respectar o primeiros cinco anos desde a firma do contrato. Transcorridos estes anos, a persoa arrendataria podería beneficiarse dunha prórroga automática durante tres anos máis, pero unicamente no caso de que o banco non notifique a finalización do contrato.

Coidado co código de boas prácticas aprobado polo Goberno

Tamén podedes ler este post

En marzo de 2012, presionado pola alarma social que espertaron os miles de execucións hipotecarias, o Goberno aprobou un Real Decreto de «medidas urxentes de protección dos debedores hipotecarios sen recursos». Estas medidas incluían un código de boas prácticas para as entidades financeiras que espertou unha forte expectativa, na medida en que, cando foi anunciado polo Goberno, foi presentado como a posibilidade de acollerse á dación en pago. Pero se lemos con detalle a versión final do decreto, resulta que moi pouca xente pódese acoller a el, e a dación só é a última das posibilidades. Por iso, dicimos: «Coidado!». De entrada, o código é voluntario para as entidades, de maneira que se a nosa entidade non o asinou, xa quedamos excluídos. No caso de que a nosa entidade o asinase, só podémonos acoller a el se todos os membros da nosa unidade familiar están en paro; se a vivenda hipotecada é a única e a habitual; se non dispondes de ningún outro patrimonio e se a hipoteca constituíuse para acceder a esta vivenda (isto exclúe a miles de autónomos que hipotecaron a súa vivenda para tentar salvar
pequenas empresas e postos de traballo); se a cota hipotecaria resulta superior ao 60 % dos ingresos da unidade familiar; e, no caso de que haxa avaladores, se estes carecen de bens ou pa-
trimonio para facer fronte á débeda (é dicir, se as túas avaladores teñen unha vivenda en propiedade, xa non tes dereito a acollerche ao código).

Este conxunto de requisitos deixan á maior parte da xente afectada excluída do código. Pero incluso quen se poida acoller a leste ten que ir con moito coidado, porque a dación en pago non é a primeira opción. O código establece que a entidade terá que facer unha oferta de refinanciamento (cunha serie de opcións, que inclúen a posibilidade de aumentar a hipoteca até corenta anos), e só no caso de que a proposta final supoña unha cota mensual de máis do 60 % dos ingresos familiares, teredes opción a unha rebaixa da débeda ou á dación en pago. En conclusión, máis ben parece que o código foi aprobado para limitar e reducir as daciones en pago, á vez que para forzar refinanciamentos que a propia xente afectada non desexa. De feito, foi significativo que a partir da aprobación do decreto en poucas semanas a maioría das entidades apresuráronse a asinar e adherirse a este código voluntario. A finais de marzo de 2012 a PAH denunciaba que as entidades estaban a utilizar o Real Decreto como escusa para frear negociacións abertas. Así, daciones en pago que até esa data eran
posibles, quedaban conxeladas coa escusa de non cumprir losrestrictivos requisitos do código de boas prácticas. Por tanto, lembremos o primeiro dos consellos: decidir que solución que-
remos para nós e facernos respectar
.

Recursos útiles

Documento de solicitude da dación en pago e o aluguer do piso. É un modelo moi sinxelo, que vos podedes descargar da web da PAH (www.afectadosporlahipoteca.com). Só tedes
que completar os vosos datos, personalizar as peticións (deixade a solicitude de dación e aluguer, ou no caso de que só queirades dación, borrade a petición de aluguer alcanzable), facer dúas copias e levalas á vosa oficina bancaria: unha para que a tramiten á central, a outra para que vola selen. Aínda que ter unha copia selada non serve para nada ante un xuíz, como clientes tedes todo o dereito a esixila. Tamén podedes facer unha terceira copia e, por correo certificado, facela chegar ao servizo de xestión da morosidade da central da vosa entidade.

Axudas da Administración.

En canto teñades dificultades económicas severas que comprometan os mínimos vitais (vivenda, alimentación, servizos básicos, escola dos nenos), dirixídevos aos servizos sociais municipais e ás oficinas de vivenda da vosa comunidade autónoma. Hai diversas axudas que seguramente non vos resolvan o problema, pero que vos axudarán de forma parcial. Por desgraza, coa xestión da crise que están a levar a cabo as actuais administracións, estas axudas, que xa eran insuficientes, están a sufrir recortes. Por iso tedes que dirixirvos directamente aos servizos sociais e pescudar cales son as axudas vixentes.

  • Servizos institucionais de mediación.

Como xa se explicou, a partir da primeira experiencia de mediación impulsada pola Generalitat de Cataluña, coñecida como Ofideute, distintas comunidades autónomas e concellos (Terrassa, Sabadell ou Logroño, entre outros) impulsaron servizos de mediación entre as persoas afectadas e as entidades financeiras. Só actúan en casos de vivenda habitual e recomendan que as perso-
nas póñanse en contacto con eles canto antes, axiña que como empezan as dificultades de pago. Estes servizos limítanse a interceder sobre a base da «boa vontade», e por tanto
non poden garantir ningún resultado, sexa cal for a situación da persoa afectada. Lembrade: cando vos dirixades a eles, expresade claramente cal é a vosa demanda, para evitar que a
mediación poida converterse nunha estratexia que o banco utilice para convencervos de facer un refinanciamento que non desexades.
A experiencia da PAH dinos que aqueles casos que máis axuda necesitan (menos capacidade económica, procedemento xudicial máis avanzado) son os que máis dificilmente resolverá un servizo institucional de mediación. En calquera caso, sempre é útil utilizalo como un mecanismo máis de presión na nosa negociación. Para contactar con el, preguntade no voso Concello e comunidade autónoma se dispoñen dalgún servizo de mediación.

Reclamación ante a entidade e o Banco de España.

Todas as entidades dispoñen da figura do defensor do cliente, e todo cliente que considere que recibiu un trato inxusto pode enviar unha queixa por escrito. Cando esta queixa admítese a trámite, o defensor ha de pedir ás dúas partes tanta documentación como sexa necesaria para finalmente ditar unha resolución nun prazo máximo de dous meses. Esta resolución ten que ser notifi-
cada por escrito tanto ao cliente como á entidade. Igualmente, o Banco de España dispón dun servizo de reclamacións onde se poden denunciar malas prácticas bancarias. Un requisito para
utilizalo é utilizar antes a vía do defensor do cliente da entidade. A reclamación tense que facer por escrito mediante un formulario oficial que podedes atopar na súa web: www.bde.es. En ambos os casos, dificilmente desembocará na resolución do noso proceso, pero como mínimo servirá como unha ferramenta máis de presión, e se o fan todas as persoas afectadas, lograremos unha acción colectiva que deixe claro ás entidades e ao Banco de España que a poboación considera que as súas prácticas quizá sexan legais, pero son inxustas, inmorais e ilexítimas.

Fase 2: Inmersos no proceso. Consellos

Esta é a fase na que a entidade inicia o procedemento para reclamar a débeda impagada. Pode empezar desde o mesmo momento en que se deixa de pagar, xa que se produce un incumprimento do contrato. Normalmente, as entidades esperan como mínimo tres meses antes de comezar o procedemento formal, pero hai que saber que con só unha falta de pagamento xa se pode iniciar. Un problema engadido da lexislación española é o que se coñece como «vencimiento anticipado»: a partir do momento en que se produce a falta de pagamento, a entidade pode reclamarnos non só as cotas impagadas máis os intereses de demora acumulados, senón todo o préstamo pendente de pago. O noso interlocutor durante esta fase seguirá sendo a entidade financeira, xa que, a pesar de que interveña un xuíz ou un notario, o procedemento está pensado de maneira que nós non podamos alegar nada. Cal é o noso obxectivo? Alargar tanto como sexa posible o procedemento, por un dobre motivo: primeiro, porque, vaia como vaia, será tempo que gañamos estando no piso; e segundo, porque canto máis o alarguemos, máis tempo teremos para tentar forzar unha negociación. Pensade que por máis avanzado que estea o procedemento, a entidade sempre pode detelo e chegar a un acordo convosco, así que non deixedes de negociar.

A. Vía xudicial
Esta vía iníciase cando recibides un burofax na vosa casa (a casa hipotecada) onde se vos informa da cantidade que debedes e reclámallevos o pago. Como se trata dun burofax, funcionará
como unha carta certificada: levaraa o carteiro á vosa casa e pediravos que asinedes o recibo. Aínda que non abrades a porta ao carteiro ou non asinedes, o procedemento seguirá adiante, así que é mellor recoller o burofax para estar informados e reaccionar canto antes. Se neste momento non pagades as cotas pendentes máis os intereses xerados, o banco presentará unha demanda ao xulgado e todas as persoas que consten como titulares do préstamo recibirán a notificación de inicio do procedemento de execución xudicial. É o que popularmente se coñece como «o tocho», xa que se trata dunha cantidade importante de papeis (a demanda, máis a fotocopia do contrato da hipoteca e a acta notarial onde se especifican as cotas impagadas máis os intereses de demora e as costas xudiciais xerados). De novo, hai que saber que aínda que non recollésemos esta demanda cando nos chega por correo, o procedemento segue adiante.
Con esta notificación, o xulgado daranos dez días para pagar. Se non podemos pagar, fixarase a data de poxa da vivenda hipotecada. Esta data será notificada a todas as persoas titulares do préstamo como mínimo con vinte días de antelación, e tamén se publicará nos taboleiros do xulgado para permitir que outras persoas interesadas poidan participar na poxa.
Durante todo o procedemento, e até o día e a hora da poxa, hai unha única maneira de detelo (válida só para os casos de vivenda habitual): pagar a totalidade do que debiamos no momento en que nos puxeron a demanda, máis os intereses de demora e as costas xudiciais, pero aforrándonos polo momento a totalidade da débeda hipotecaria. Claro que, no actual contexto de crise, quen deixa de pagar é porque non pode, e se non podía ao principio, dificilmente poderá máis adiante, cando á débeda súmenlle os intereses. A lei non prevé a
posibilidade de presentar ningún recurso, só o que se chaman «causas de oposición», no caso improbable que se produciron defectos formais no procedemento ou erros no cálculo da cantidade reclamada.

O día fixado, a vivenda sairá a poxa polo valor de tasación que consta no contrato hipotecario (que habitualmente coincide coa tasación inicial, aínda que podería ser diferente). En teoría, a lei permite que calquera persoa poida participar, previa consignación dun depósito equivalente ao 30 % do prezo, e que o mellor ofertante poida adxudicarse a vivenda sempre que
supere o 70 % do valor de poxa. Pero na práctica, coa crise, case todas as poxas quedan desertas, e neste caso o banco ten vinte días para comunicar ao xulgado se se adxudica
a vivenda polo 100 % da débeda ou polo 60 % do valor de tasación. E pola experiencia que relata este libro, xa sabedes que o banco adoita aproveitar esta oportunidade. En moi poucos casos,
o 60 % do valor de tasación resulta ser igual ou superior á débeda, e por tanto a persoa debedora queda liberada da débeda, e mesmo, se é superior, pode percibir a diferenza. Pero na maioría das hipotecas, asinadas en plena burbulla e que non amortizaran practicamente capital, o 60 % supón deixar á persoa cunha débeda considerable para sempre.
A pesar da indefensión xeral que provoca este procedemento, segundo o cal por lei se nos impide explicar a nosa situación persoal, hai un pequeno consolo para aquelas persoas que estaban a sufrir o acoso das empresas de cobro de morosos. Unha vez iníciase o procedemento xudicial, polo menos déixanse de sufrir as «técnicas» de reclamación da débeda.

Consellos

  • Solicitar xustiza legal gratuíta

(Podedes consultar aquí o documento para solicitala)

O artigo 119 da Constitución española recoñece o dereito a acceder á xustiza gratuíta. A lei de 1996 que regula o procedemento para acceder á xustiza gratuíta recoñece este dereito a todos os cidadáns que non poden pagarse a asistencia xurídica sempre que os ingresos por unidade familiar non superen o dobre do IPREM vixente (en 2012, o IPREM é de 7.455,14 euros anuais). A xustiza gratuíta, é dicir, avogado e procurador de oficio, pódese solicitar en calquera momento do procedemento, e sérvenos para distintas cousas. En primeiro lugar, para acudirnos e por tanto asegurarnos de que recibimos toda a información e temos oportunidade de presentar escritos. En segundo lugar, para gañar tempo, xa que no momento de solicitala detéñense as actuacións ata que teña mos resposta e saibamos se nola concederon. En terceiro lugar, para evitar que nos cobren as costas xudiciais polo menos durante o tempo en que as nosas condicións económicas non melloren; enténdese que se se accede á xustiza gratuíta polo procedemento de execución tamén se carece de diñeiro para pagar as costas xudiciais.
Unha desvantaxe dos avogados de oficio respecto dos privados é que non podemos escoller quen nos representa. E por tanto, como en calquera outra profesión, pódenos tocar alguén que llo tome moi seriamente, que nos preste atención e que estea disposto a escoitar as nosas propostas, ou podemos ter a mala sorte de que nos toque alguén pouco competente ou, peor aínda, pouco motivado e resignado, convencido de que «non hai nada que facer». Se o avogado nin sequera infórmavos, ou pensades que actúa en contra dos vosos intereses, podedes tentar pedir un cambio no colexio de avogados correspondente.

  • Manter a negociación coa entidade financeira

Tal como xa se dixo, a nosa única oportunidade de deter o procedemento é convencer á entidade financeira para chegar a un acordo extraxudicial. Para facelo podemos seguir utilizando
todos os consellos explicados na fase anterior, tanto no que respecta ás técnicas de negociación como acudindo aos servizos sociais, se non se fixo xa, e aos outros servizos de
a Administración, como os de mediación.

Deter ou asistir á propia poxa
Hai que saber que, ao contrario do que moita xente pensa, a poxa non é ningún momento solemne: trátase dun mero trámite no que nin sequera intervén o xuíz. O secretario xudicial
pregunta no corredor se hai algún ofertante; se non hai ningún, fai un escrito que entrega ao procurador do banco, e se está á persoa que sofre a execución. Tanto se tedes avogado coma se
non, tedes dereito a asistir á poxa do voso piso. Non poderedes facer nada, pero polo menos conseguiredes que os funcionarios que executan estas poxas cada día de forma rutineira sexan un
pouco máis conscientes de que detrás deste «trámite» hai vidas que se afunden. Se o considerades oportuno, tamén podedes tentar deter a poxa por medio dunha acción colectiva que
alague os xulgados e impida a actividade xudicial, pero é difícil de realizar (os xulgados teñen presenza policial) e só serviravos para gañar un pouco de tempo. En calquera caso, se ides a
vosa propia poxa e, unha vez realizada, o funcionario pídevos que asinedes a acta da poxa en que di que o banco se pode adxudicar a vivenda polo 60 %, negáos a facelo. Non tedes
por que validar unha inxustiza coa vosa firma, e o feito de que asinedes ou non, non cambia nada.

Recursos útiles

    • Solicitude de xustiza gratuíta.

Podedes pedila nos xulgados ou nos Servizos de Orientación Xurídica (SOJ) do colexio de avogados que vos corresponda (podedes buscalo en www. xustiza-
gratuíta.é/pjg/home.do). Pediranvos unha cantidade considerable de documentación para acreditar os vosos ingresos.

    • Recurso en caso de denegación da xustiza gratuíta.

Se vos denegan a xustiza gratuíta podedes presentar un recurso no prazo de cinco días a partir do momento en que vos notificaron a negativa. É habitual que, por unha interpretación demasiado restritiva, que só se fixa en se os vosos ingresos superan o dobre do IPREM, denéguenvola nun primeiro momento. Pero vale a pena presentar o recurso, xa que neste caso conseguiredes que estuden con máis detemento o voso caso e valoren todas as circunstancias (se tedes persoas ao voso cargo, outros gastos,etcétera). Para facelo, podedes utilizar o modelo dispoñible aquí

    • Defensores do Pobo autonómico e estatal.

No caso de que recibades un trato inadecuado por parte dalgunha das administracións (servizos sociais, xustiza gratuíta ou, por exemplo, dos funcionarios dos xulgados, que non vos dean acceso á información do voso expediente ou téntenvos convencer de que non pidades a xustiza gratuíta), presentade unha queixa ante o Defensor do Pobo, tanto o autonómico como o estatal. Para máis información, podedes consultar a web do Defensor do Pobo estatal:
http://www.defensordelpueblo.es.

    • Todos os recursos da fase anterior.

Precisamente porque o procedemento xudicial non nos deixa ningunha marxe de actuación e o noso obxectivo é o de seguir negociando coa entidade bancaria, as técnicas de negociación e os recursos como o escrito de petición de dación en pago, as axudas da Administración, os servizos de mediación e as queixas ante o defensor do cliente ou o Banco de España seguen sendo recursos útiles nesta fase.

B. Vía extraxudicial
Aínda que a vía xudicial é a máis utilizada polas entidades á hora de realizar unha execución hipotecaria, a finais de 2011 a Plataforma de Afectados pola Hipoteca denunciaba que había
empezado a recibir casos de persoas ás que as entidades reclamaban a falta de pagamento da hipoteca por medio dunha vía até entón descoñecida: o procedemento extraxudicial. En realidade, case todos os contratos hipotecarios conteñen esta posibilidade na escritura pública, de maneira que o banco pode decidir se executar a hipoteca por vía xudicial ou extraxudicial.
Aínda que a vía xudicial xa foi amplamente denunciada por inxusta e expeditiva, a vía extraxudicial supéraa. En primeiro lugar, porque é máis rápida (pódese resolver en tres meses). En
segundo lugar, porque se executa ante notario e, por tanto, a persoa afectada nin sequera ten dereito á xustiza gratuíta, quedando en absoluta indefensión. En terceiro lugar, porque até
agora desenvolveuse cun sistema de tres poxas que, se quedan desertas, permite á entidade adxudicarse a vivenda sen un tipo mínimo. É dicir, a partir dun euro. Na primeira
poxa, a vivenda sae polo 100 % do valor de tasación; na segunda, polo 75 %, e na terceira, sen mínimo fixado. Igual que nas poxas xudiciais, coa crise todas as poxas extraxudiciais quedan desertas, así que permiten ás entidades adxudicarse o piso polo importe que lles pareza oportuno, e a persoa debedora debe cargar coa diferenza que non quede
cuberta por este importe.
Afortunadamente, unha vez máis a mobilización das persoas afectadas ha permitido non só visibilizar este procedemento ante o descoñecemento e a inacción das administracións públicas, senón tamén empezar a provocar reaccións. Primeiro levaron a cabo algunhas concentracións cidadás ante notaríalas que facían estas poxas; despois, a PAH solicitou unha reunión co decano do Colexio de Notarios de Cataluña e conseguiu que o propio Colexio recomendase a todos os notarios cataláns aplicar por analogía o tipo mínimo fixado na vía xudicial, é dicir, nese momento o 60 %. O presidente do Consello, Manuel López Paradiñas, consideraba «imprescindible que os notarios ofrecesen aos cidadáns as mesmas garantías que terían ante un xuíz». Ademais, no mesmo comunicado o máximo órgano de goberno dos notarios solicitaba ao ministro de Xustiza, Alberto Ruiz Gallardón, un cambio urxente da regulación hipotecaria extraxudicial para garantir os dereitos dos consumidores. Finalmente, o Real Decreto Lei do 9 de marzo de 2012 modifica o procedemento extraxudicial e, en casos de vivenda habitual, equipárao á vía xudicial, reducindo a poxa a unha e fixando o tipo mínimo ao 60 %. No entanto, persiste o problema de que se trata dun procedemento máis rápido e con menos garantías para o debedor, e mantense o problema substancial: a adxudicación polo 60 %, igual que na vía xudicial, supón deixar ás persoas endebedadas para sempre. E, por tanto, mantense a necesidade da pre-
sión social para conseguir un cambio de regulación que permita a segunda oportunidade. Pero en moi pouco tempo conseguiuse que, dun 0 %, o tipo mínimo da adxudicación extraxudicial haxa pasado ao 60 % do valor de tasación. A mobilización funciona.

O caso de D. Lozano-Viladecans
D. Lozano contactou coa PAH cando faltaba pouco para que se producise a terceira poxa no marco dun procedemento de execución extraxudicial. A PAH púxose en contacto con Banesto para tentar negociar unha saída xusta, pero o representante da entidade deixou claro que se aproveitarían do sistema actual e adxudicaríanse a vivenda por un prezo baixo. Tamén se fixo un chamamento ao notario, que se desentendió da súa responsabilidade e limitouse a repetir que aplicaría a lei tal como é, permitindo a adxudicación sen ningún valor mínimo.
O día da poxa, o 26 de xaneiro de 2012, unha vintena de persoas, membros da PAH, acompañaron á afectada a notaríaa. A pesar das interpelacións ao notario, leste permitiu
que Banesto adxudicásese a vivenda polo 35 % do valor de tasación. Pero nin a afectada nin a PAH déronse por vencidas, e levaron a súa denuncia aos medios de comunicación e ao Colexio
de Notarios de Cataluña. Finalmente, ante a alarma social que se estaba xerando, Banesto púxose en contacto coa PAH e aceptou a condonación da débeda como mínimo até chegar ao
60 % do valor de tasación.

Consellos

Se deixastes de pagar a hipoteca e alguén que di ser dunha notaría chámavos á porta de casa, non abrades nin recollades ningún papel. A única maneira de evitar a vía extraxudicial é non recollendo a notificación notarial que vos levan a casa. Neste caso, a lei di que o banco terá que ir pola vía xudicial ordinaria. En cambio, se a recolledes, xa non haberá maneira de deter o procedemento. Lembrade que, a pesar de que a adxudicación por vía notarial sexa máis rápida que a xudicial, o notario non pode executar a débeda nin desahuciaros. Para facer isto, a entidade terá que recorrer igualmente á vía xudicial, e neste caso podedes seguir os consellos previstos para a terceira fase.

Fase 3: Unha vez poxado o piso.

Consellos

Como xa comentamos, unha vez prodúcese a poxa, no actual contexto de crise, en que as poxas quedan baleiras, temos un dobre problema: a débeda restante e a ameaza de desafiuzamento.
Aínda que é certo que o piso xa non é noso e por tanto temos menos marxe de manobra, segue sendo vixente un dos principais consellos: calma, moita calma, porque o mundo non se termina aquí. De feito, as diferentes PAH do Estado lograron varias condonaciones de débeda posteriores á poxa, e detivéronse decenas de desafiuzamentos. A clave é non renderse.
Outra aclaración importante é que a realización da poxa non implica o desaloxo automático nin tampouco o embargo da nómina e outros bens. Para que estas dúas cousas sucedan, o banco terá que pedir ao xuíz que dea a orde, e vós teredes que ser notificados con suficiente tempo de antelación.
No que respecta á débeda restante (a que non quedou cuberta polo prezo de adxudicación na poxa, máis os intereses e as costas xudiciais), hai entidades que non a executan inmediatamente. Pero non vos confiedes. Segundo a lei, as débedas hipotecarias prescriben ao vinte anos, e as débedas persoais ao quince. O problema é que cada vez que o acredor realiza unha
acción para reclamar o pago desta débeda, empeza de novo o prazo. Por iso, na práctica, estamos a falar de débedas eternas.
Ademais, na medida en que tamén xera novos intereses, a débeda vai crecendo. Agora ben, non volo poden embargar todo: hai un mínimo inembargable fixado por lei. Por desgraza, tamén hai que ter en conta que o embargo non é a única consecuencia negativa da débeda: o noso nome sairá nos rexistros de morosidade e isto pódenos impedir moitas actividades ou alterar e dificultar o día a día: comprar unha lavadora a prazos, contratar unha liña telefónica, acceder a un piso de protección oficial, ou mesmo conseguir segundo que traballo.

No concernente ao desafiuzamento, é moi importante saber, para a nosa tranquilidade, que non pode suceder dun día para outro. Non poden aparecer policías por sorpresa na nosa casa. A lei protexe a inviolabilidade do domicilio, e sacar a alguén do seu domicilio só pódese facer respectando unhas mínimas garantías. Entre estas, á persoa desafiuzada ténselle que notificar o día e a hora do desafiuzamento cun mínimo dun mes de antelación. Pero, aínda que non haxa un prazo determinado, tendo en conta o colapso dos xulgados, entre a poxa e o desafiuzamento, adoitan pasar entre seis e doce meses, ás veces mesmo máis.
Unha vez chega a data, hai distintos recursos que nos poden axudar a pospolo aínda máis tempo. (Ver os consellos.) Un problema engadido: os impostos que reclaman despois dunha poxa ou unha dación. Coma se non fóra bastante duro sufrir unha poxa ou unha dación, pouco despois descubrimos que aínda non terminou o pesadelo. O sistema é tan perverso que non distingue ningunha
situación, e aínda que perdésemos o piso por un estado de quebra económica, pódenvos reclamar como mínimo dous impostos: a plusvalía municipal e o IRPF na declaración
anual. A plusvalía é un imposto sobre o incremento de valor nos terreos de natureza urbana (IVTNU), e cóbraa o Concello. A plusvalía municipal a paga o vendedor dunha
compravenda normal. E no caso da dación, o que dá a vivenda en pago da débeda ou a perde en poxa é quen ten que pagar a plusvalía. O importe depende dos anos desde a anterior venda e dunhas táboas da lei de bases de réxime local. Tense que pagar en trinta días hábiles, desde a escritura ou a adxudicación despois da poxa. Froito da presión social que se está exercendo, algúns concellos (como os de Sant Feliu de Llobregat en Cataluña, Torrexón en Madrid ou Logroño na Rioxa) e mesmo en provincias enteiras como Biscaia están a eximir ás persoas afectadas polas execucións, así como nos casos en que se consegue a dación en pago. E é que o
único responsable do cobro da plusvalía é o Concello; por tanto se o voso Concello aínda cobra este imposto, falade cos grupos municipais e presionade para que eliminen o cobro da plusvalía en casos de dación ou adxudicación por poxa. (Documento aquí)
Doutra banda, existen as plusvalías da operación de venda, que son as ganancias patrimoniais que ten un propietario cando vende un inmoble e tributan no IRPF, na renda anual. Hoxe en día, Facenda considera a dación coma se tratásese dunha venda. E se engadimos que moitas hipotecas se concederon ao 100 % ou ao 120 % do valor de tasación, e que cando chega o momento de concretar a dación a débeda pódese incrementar bastante polos intereses de demora, ante Facenda podería parecer que obtivemos unha ganancia, ao dar vina-
vienda por un valor superior ao que nos custou.

Por último, fiscalmente unha dación é máis cara que unha execución. As daciones ten que pagar o imposto de transmisións patrimoniais dúas veces: o debedor teno que pagar cando realiza a dación ao acredor, e o acredor teno que pagar cando vende o inmoble. En cambio, as execucións só tributan unha vez sobre a base do valor de adxudicación. E benefícianse da posibilidade do «remate», é dicir, a opción que ten o banco de dispor dun tempo para pasar a adxudicación a un terceiro, de modo que paga o imposto unha soa vez. O imposto de transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados depende das comunidades autónomas. Eventualmente, tamén existe o risco de que che sigan cobrando o imposto de bens inmobles (IBI) ou os gastos de comunidade, ou mesmo pode suceder que se che impida acceder a segundo que axudas públicas por constar como propietario, xa que hai moitas entidades que tardan bastante tempo en rexistrar o
cambio de propiedade para evitar o pago de impostos. Nestes casos hai que conseguir unha resolución do xulgado na que conste que a vosa vivenda foi adxudicada a outro. Podédelo facer por medio do voso avogado ou indo directamente ao xulgado co DNI. Cando teñades o documento, facede chegar unha copia ao ente con quen tedes o problema (o Concello, no caso do IBI; a comunidade de propietarios, se se trata dos gastos comúns). Tamén podedes denunciar á entidade ante Facenda por posible evasión fiscal.

Consellos

Solicitar xustiza legal gratuíta
Se non a pedistes na fase anterior, podédela pedir agora. Se algún traballador do xulgado quérevos convencer de que non pidades a xustiza gratuíta porque «a estas alturas xa non hai nada a facer e sería inútil», ignorádeo. Trátase dun dereito constitucional e ninguén volo pode negar. Ademais, esta fase, igual que a anterior, serve para pedir que se deteña o procedemento ata que se resolva a vosa petición e, por tanto, permítevos gañar tempo, así como presentar recursos para pedir adiamentos do desafiuzamento.

Presentade recursos
Entre os profesionais do mundo xurídico (avogados, xuíces e secretarios xudiciais) hai moitos que están bastante resignados e, ante a dureza do procedemento hipotecario actual, cren que non merece a pena facer nada. Por tanto, quizá vos atopedes un avogado de oficio que vos di que non serve de nada presentar ningún recurso, ou un secretario xudicial que vos di que non hai nada que facer. Insistide: non só porque tedes todo o dereito do mundo, senón porque sempre pode facerse algunha cousa. Como mínimo, gañar tempo para seguir negociando coa entidade. Así, é habitual lograr suspender polo menos unha vez o desafiuzamento grazas a un recurso (a lei prevé esta posibilidade), pero
moitas veces, se o xuíz que nos tocou ten un mínimo de sensibilidade, a suspensión pode repetirse unha segunda e mesmo unha terceira vez. Tamén no caso da execución da débeda e a petición da entidade para que o xuíz dea orde de embargo, pode porse un recurso solicitando a este que impida esta execución porque o valor real da vivenda poxada era moi superior ao valor da adxudicación. Como se explicou no apartado anterior, cada vez máis xuíces son receptivos a estes argumentos.

Esixide a condonación da débeda
Unha vez poxada a vivenda, xa non é posible a dación en pago, precisamente porque non tedes unha vivenda para dar (dación) a cambio da débeda. Pero na medida en que a débeda final só depende do dereito e a vontade do voso acredor (a entidade financeira), leste pode liberarvos deste compromiso sempre que queira a través dunha condonación. Por tanto, non lancedes a toalla e seguide presionando á vosa entidade. A PAH logrou diversas condonaciones, así que é perfectamente posible. Doutra banda, a PAH, conxuntamente con outras entidades, segue traballando para conseguir a regulación da dación en pago con efectos retroactivos: sumádevos a estas mobilizacións; cuantos máis sexamos, máis posibilidades teremos de logralo.

Facer fronte ao embargo
Mentres non se consegue a dación retroactiva ou a condonación concreta da vosa débeda, pódenvos embargar, pero non do todo. Asegurádevos de que vos aplican a última reforma de xullo de 2011 e que non vos embargan máis da conta: non vos poden tocar os primeiros 962 euros do soldo, e se tedes persoas ao voso cargo, o mínimo inembargable pode alcanzar os 1.347 euros. A partir destas cantidades hai unha táboa progresiva de embargo. Se non vos respectan este mínimo, ide ao xulgado a protestar e ponde unha queixa no Instituto Nacional da Seguridade Social (INSS). O mesmo pódese aplicar aos avaladores, que tamén responden da débeda cos seus bens presentes e futuros, incluídos o patrimonio e os salarios.
Tanto a vós como aos vosos avaladores pódenvos embargar non só a nómina, senón calquera propiedade ao voso nome e as vosas contas correntes. As propiedades non se poden cambiar de nome unha vez iniciado o procedemento, xa que se consideraría un alzamento de bens (unha fraude). En canto ás contas correntes, unha vez que vos ingresen a nómina coa retención proporcional do embargo xa feito, retirade todo o diñeiro do banco. Se queda alí uns días poden considerar que deixa de ser a nómina inembargable para converterse nun ben
embargable.

Acudide aos servizos sociais
Aínda que nuns municipios funciona moito mellor que noutros, en xeral acudir aos servizos sociais nesta fase pódevos servir por dúas razóns. Por unha banda, poden axudarvos a pedir a suspensión temporal do desafiuzamento ao xuíz. Non é o mesmo que o pidades só vós a que o soliciten desde o Concello, alegando que aínda non atoparon un aloxamento alternativo pero que o están buscando. Se non vos quixesen facer esta carta, como mínimo o documento acreditativo de que estades a facer estes trámites con eles xa pode servir para dar un motivo de adiamento ao xuíz. Doutra banda, o Concello pódevos axudar a presionar á entidade para que vos deixe permanecer na que era vosa vivenda en réxime de aluguer alcanzable. E se non se consegue, o municipio está obrigado a reacollervos dalgún modo nun lugar
adecuado para vós e a vosa familia. É posible que de entrada vos digan que non teñen pisos públicos, pero insistide: se non tedes recursos para acceder a outra vivenda, están obrigados a evitar que quededes na rúa. No peor dos casos, ofreceranvos unha pensión temporal.
Unha advertencia: aínda que só produciuse nalgúns casos puntuais, convén saber que algunha vez os servizos sociais han ameazado con quitar a custodia de fillos menores no caso de que se producise o desafiuzamento e a familia non tivese unha alternativa de vivenda estable. Se vos pasase, non vos asustedes e acudide rapidamente a denuncialo aos medios de comunicación e ao Defensor do Pobo, e proponde á PAH máis próxima ou a outros grupos de apoio que vos axuden a desenvolver accións de denuncia e visibilización do caso. Tamén podedes empadroarvos no domicilio dalgún familiar ou amigo para que conste un domicilio fixo.

Resistencia ao desafiuzamento

Unha vez esgotados os intentos de negociación coa entidade e a vías administrativas e xudiciais para atrasar o desafiuzamento e/ou con-
seguir unha vivenda social alcanzable, se chega a data do desafiuzamento e non hai indicios de que vaia a producirse unha solución satisfactoria, podemos resistir ao desafiuzamento como unha maneira de pospolo. A PAH ten un protocolo detallado que permite deter desafiuzamentos de maneira pacífica. Como, por desgraza, prodúcense decenas de desafiuzamentos cada día, as comisións xudiciais encargadas de realizalos téñenos por unha práctica rutineira. Isto fai que, por regra xeral, ante unha primeira orde de desafiuzamento non prevexan dispositivos especiais, e simplemente desprácese até a vivenda en cuestión un secretario xudicial, un procurador do banco e, como moito, tamén unha patrulla policial. Ante este escenario, resulta relativamente sinxelo deter un desafiuzamento. Basta cun grupo de persoas que, de maneira pacífica pero
contundente, situémonos diante da porta e impidamos o acceso á comisión xudicial. Non é función do secretario xudicial utilizar a forza física, e ademais, para que esta empréguese, ten que existir unha orde expresa do xuíz, á parte da de lanzamento. En consecuencia, o máis habitual é que, fronte a concentración, a comisión xudicial decida suspender o desafiuzamento; ao regresar ao xulgado, ha de comunicar ao xuíz a imposibilidade de levalo a cabo, e leste ha de fixar unha nova data que á súa vez ten que ser notificada á persoa ou persoas afectadas.
Unha vez logrado o adiamento (que adoita ser de entre un e catro meses, aínda que en ocasións foi de só dúas semanas), non terminamos; ao contrario: agora é cando máis se ten que presionar. O mesmo día da suspensión, desde a PAH habitualmente aproveitamos que hai decenas de persoas concentradas para (unha vez temos a certeza de que a acción se suspendeu) saír en manifestación cara ao Concello ou o distrito: utilizamos a presión popular, a visibilidade que nos deu deter o desafiuzamento e os medios de comunicación que nos poidan acompañar, para esixir que algún responsable municipal recíbanos e asuma compromisos respecto dese caso en concreto e, se pode ser, en xeral que abra unha canle de comunicación/intervención para outros casos similares. Máis aló da Administración local, tamén se poden expor cuestións á autonómica, e por descontado pódense levar a cabo distintas accións de presión á entidade financeira.
Finalmente, se polo que fose non conseguimos deter o desafiuzamento, ou non nos vemos con ánimo para facerlle fronte, pero non dispomos de ningún lugar ao que ir, queda a posibilidade de reocupar a vivenda. Esta é unha acción que cada día levan a cabo máis persoas, non só como unha forma de ter vivenda, senón como unha forma de denuncia pública do pouco sentido que ten deixar a familias sen recursos na rúa mentres os bancos acumulan pisos baleiros para especular con eles no futuro. Evidentemente, esta acción pode implicar riscos legais, mesmo de tipo penal.
Pero o que pasa en case todos os casos é que se inicia un procedemento novo que, meses máis tarde (e mesmo máis dun ano despois), acaba cun novo desafiuzamento. O tempo que gañamos dentro da vivenda dános un fogar e permítenos ter unha carta máis de presión sobre a entidade: podemos irnos voluntariamente da vivenda se nos condonan a débeda ilexítima. Doutra banda, nalgúns casos os xuíces están a dar mostras de entender a realidade social que hai detrás destas ocupacións, como no caso da sentenza que arquivou o procedemento penal do que se coñece como «Edificio 15Ou», de Barcelona, no que o xuíz non só arquivou, senón que no redactado da sentenza tamén reprobou o mal comportamento da entidade financeira propietaria do edificio.

Recursos útiles

Este documento é útil para realizar o cálculo de que parte dos ingresos familiares poderíanvos embargar a partir do mínimo inembargable.

  • Escrito de solicitude de condonación da débeda dirixida á
    entidade financeira.

Escrito para pedir que non se execute a débeda (o escrito para presentar no banco e o escrito para presentar en xulgados). O modelo dispoñible na web da PAH recolle as sentenzas favorables que se produciron até agora, convidando o xuíz a interpretar a lei como o están facendo moitas destas sentenzas.

Tanto este recurso como o anterior teno que presentar o voso avogado de oficio. Se non tedes avogado de oficio ou se, polo que sexa, este négase a facelo, ide ao xulgado e insistide ata que vos acepten o escrito. Se queren, pódeno coller.

  • Obra social a PAH.

 

No caso de que finalmente non poidades evitar o desafiuzamento, a Administración non vos ofreza un realojamiento digno e expóndesvos a posibilidade de reocupar a vivenda, póndevos en contacto coa PAH máis próxima.

Recapitulando: por moi complicada que sexa a vosa situación, por moi avanzado que estea o proceso, lembrade esta lección básica que nós aprendemos a partir da nosa experiencia de máis de tres anos: cando parece que todo está perdido, todo está por gañar. Decenas de casos que parecían imposibles de resolver gañáronse coa perseveranza e a solidariedade de centenares de persoas que se están mobilizando permanentemente por medio das diferentes Plataformas de Afectados pola Hipoteca.

Como contactar coa PAH

5 responses to “Asesoría Colectiva”

  1. DORIS EUGENIA GÓMEZ GAVIRIA
    DORIS EUGENIA GÓMEZ GAVIRIA December 16, 2012 at 11:43 pm | Permalink | Reply

    Póñome en contacto con vostedes para solicitar axuda para continuar co proceso dun embargo dun piso, e para situarme con vivenda posto que a miña filla necesitámolo.
    Admiro enormemente o apoio que brindan ás persoas prexudicadas con este tema.

    Espero pronto unha resposta.

    Moitas grazas.

    Doris Gómez.

  2. zenaida gonzalez alvarez
    zenaida gonzalez alvarez December 17, 2012 at 10:14 pm | Permalink | Reply

    Boas, póñome en contacto convosco para ver que tipo de axuda podo obter, xa que por avalar á miña irmá( a cal ten 3 fillos menores ao seu cargo, xa que o seu expareja se desentendio de todo o problema) na súa hipoteca e non poder pagala afectar o noso piso no cal vivo coa miña nai , a miña avoa e a miña curmá que actualmente só recibimos a pensión de ambas.Propuxéronnos a opción de falta de pagamento(entregar o piso hipotecado mais o do aval e asi limpar a débeda) habendo unha segunda débeda de 80.000e que se pidío ao rehipotecar para pagar os meses de falta de pagamento da primeira débeda, Nos gustaria assesorarnos se seria posible incluír os 80.000e na opcion de falta de pagamento xa que foron destinados á mesma débeda e poder chegar a un acordo cn a entidade bancaria para que quede cos dous pisos pero pornos un aluguer social co noso piso.

    Déronnos 48h para dar unha resposta, agradeceria vosa axuda e apoio o antes posibles xa que non sabemos a quen podemos acudir, demos un paso erroneo ao pedir a rehipoteca por falta de informacion nos gustaria non volver cometelo.

    Moitas grazas polo voso traballo e toda a axuda que prestais.

    Zenaida gonzalez

  3. IHOR
    IHOR December 28, 2012 at 6:47 pm | Permalink | Reply

    OLA,QUERIA PEDIR VOS UN CONSELLO,NON PAGO HIPOTECA XA NOVENO MES A BANESTO,XA MANDEI UNHA SOLUCITUD DO DACION EN PAGO,PERO DENEGÁRONME,QUE FAGO PARA ALLARGAR O DESAFIUZAMENTO Ou SAÍR COA MENOR DÉBEDA?GRAZAS,AGRADECERIA VOSA AUDA.

  4. jose manuel orellana gomez
    jose manuel orellana gomez January 8, 2013 at 5:55 am | Permalink | Reply

    me gustaria saver se se pode facer unha cousa que corre por internet sobre a forma de proceder ante un desafiuzamento.
    Que é a seguinte,alugar o inmoble a un familiar que non conste na hipoteca mediante un contrato de aluguer a 100 anos por un prezo simbolico e devandito contrato rexistralo no rexistro da propiedade.
    Se o banco executase o embargo pero non podra botar ao inquilino.
    isto é certo
    se o é eu creo que é a mellor forma de facer forza para que os bancos atéñanse a razóns posto que creo que ninguén quere deixar de pagar a súa vivenda.

  5. Piedad Zambrano
    Piedade Zambrano January 12, 2013 at 11:02 pm | Permalink | Reply

    Necesito saber sobre a dacion de pago dinme que nuns 15 dias debo entregar o piso para asinar os papeis da dacion non se con quen falar nin que fai estou a buscar piso para irme de aluguer non atopo nada ademas sen diñeiro que fago? Por favor necesito axuda que debo facer?

Leave a Reply

Name *

Email *

Website

Comment

Notify me of follow-up comments by email.

Notify me of new posts by email.

A PAH PARALIZOU 522 DESAFIUZAMENTOS

Doazóns

Nº Conta: 1491 0001 20 2021962325
Triodos Bank

Recibe por Email as noticias do blog

Join 80 other subscribers

Twitter: @a_pah

ILP

ILP

Stop Desafiuzamentos

stop-desahucios

Obra Social A PAH

obra-social

Descargate material gráfico da PAH

Recursos gráficos

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s