Mes: febrero 2012

A posibilidade de alugar o piso para evitar o desahaucio. Algunhas precisións

Fai xa unhas semanas que circula por internet unha mensaxe impulsada por un grupo chamado “avogados en acción”. Queremos pensar que coa mellor das intencións (evitar que as persoas que non poden pagar as súas hipotecas sexan desafiuzadas), recoméndanse unha serie de cousas que non son certas e que, de aplicalas, poden xerar problemas ou, como mínimo, gran decepción nas persoas afectadas pola hipoteca, que suficiente teñen xa coa angustia xerada pola grave situación que atravesan.

Resumindo, a mensaxe de internet afirma que se a persoa que non pode pagar a hipoteca alúgalle a vivenda a outra persoa próxima por unha cantidade simbólica (1? ou 5?) e cun contrato indefinido, cando o banco adxudíquese a propiedade da vivenda en poxa, verase obrigado a respectar ese contrato de aluguer (sendo un xeito encuberto de que a propia persoa afectada poida permanecer na vivenda, pagando un aluguer simbólico).

ISTO NON É ASI.

O que si é certo é que se se asina un contrato de aluguer antes de deixar de pagar e non hai indicios de que ese contrato sexa para cometer fraude, o novo propietario (o banco) deberá respectar os primeiros cinco anos dese contrato. Pero só 5 anos. En cambio, se o aluguer é por unha cantidade ridícula, se a data do contrato é posterior a deixar de pagar a hipoteca, se os anos de duración son 50, 100 ou indefinido… son indicios suficientes para que o xuíz anule ese contrato de aluguer por consideralo fraudulento

A continuación dámosvos a explicación máis detallada e técnica que foi elaborada coa colaboración de varias avogadas e avogados:

A primeira parte da proposta que circula por internet di:

?En canto unha persoa ve que non vai poder pagar a súa casa, automaticamente faille un contrato de aluguer á súa muller/sogra/fillo/irmán ou a quen se poida?,

O titular da vivenda ten plena liberdade legal de facer un aluguer antes de deixar de pagar e de entrar no rexistro de morosos. Se se fai logo de entrar en moura, por exemplo aos tres meses de non pagar a hipoteca, é probable que o xuíz non considere válido o contrato de aluguer e que determine que se fixo en fraude do acredor (banco).

Se se fai a favor da muller/sogra/fillo/irmán tamén fará sospeitar ao xuíz de que o contrato non é certo e está feito en fraude de lei e do acredor así que aqueles que opten por esta vía é mellor que fagan o contrato a nome dun terceiro de confianza.

Debe terse en conta que no procedemento hipotecario hai un incidente sobre a posesión e é aí cando o xuíz valora todos os detalles do contrato para sentenciar se debe ou non respectarse. Artigo 661 Lei Enjuiciamiento Civil:

1. Cando, pola manifestación de bens do executado, por indicación do ejecutante ou de calquera outro modo, conste no procedemento a existencia e identidade de persoas, distintas do executado, que ocupen o inmoble embargado, notificaráselles a existencia da execución, para que, no prazo de dez días, presenten ante o Tribunal os títulos que xustifiquen a súa situación.

No anuncio da poxa expresarase, co posible detalle, a situación posesoria do inmoble ou que, pola contra, atópase desocupado, se se acreditase cumplidamente esta circunstancia ao Secretario xudicial responsable da execución.

2. O ejecutante poderá pedir que, antes de anunciarse a poxa, o tribunal declare que o ocupante ou ocupantes non teñen dereito a permanecer no inmoble, unha vez que este se haxa enajenado na execución. A petición tramitarase con arranxo ao establecido no apartado 3 do artigo 675 e o tribunal accederá a ela e fará, por medio de auto non recurrible, a declaración solicitada, cando o ocupante ou ocupantes poidan considerarse de mero feito ou sen título suficiente. Noutro caso, declarará, tamén sen ulterior recurso, que o ocupante ou ocupantes teñen dereito a permanecer no inmoble, deixando a salvo as accións que puidesen corresponder ao futuro adquirente para desaloxar a aqueles.

Así, pode suceder que o xuíz do procedemento hipotecario diga que o título é bo e hai que respectalo ou que non é ?suficiente? (que non dá por bo o contrato, vaia); se di isto último debe saberse que se pode acudir a un procedemento xudicial a parte e discutilo, feito que provocará que se atrase o desaloxo.

En internet tamén se fala de que o arriendo pode facerse logo da poxa. Non é así: saltaría á vista que está feito en prexuízo do acredor e en fraude de lei e en consecuencia o xuíz probablemente invalidaríao. Tede en conta que logo da poxa xa non se é propietario da vivenda.

Nalgunhas hipotecas prohíbese arrendar a vivenda. Esa clausula é abusiva e xa que logo nula e así o declarou en diversas ocasións o Tribunal Supremo.

Dise a continuación na información que circula por internet: ?alugar polo valor de 1?, 5? ou 10?, cunha duración ?indefinida?/50 anos, 100 anos. Cantidade unicamente simbólica?.

Craso erro

RENDA: Debe constar unha renda crible. Se se aluga por un euro presuponse a mala fe e o xuíz declarará que ese contrato é ficticio. Debe alugarse por un prezo próximo ao de mercado de cada lugar e engadirse que a renda págase en efectivo mensualmente para evitar os gastos financeiros. Isto fará que sospeiten que o contrato non é certo porque non hai modo de demostrar os pagos: pois ben: a evidencia do gasto pódese resolver cun simple talonario de recibos. Moito mellor sería se houbese unha transferencia bancaria pero en caso de non ser posible hai que tomarse a molestia de facer recibos.

Ademais débese facer constar o aumento do aluguer anual en función do IPC.

DURACIÓN: Non debe facerse un contrato por cen anos, ou indefinido. Todos eses disparates -100 anos por un euro ao mes- poden convencer facilmente a un xuíz de que o contrato é falso. O contrato debe ser de cinco anos. Debe terse en conta que a lei de arrendamentos contempla que se transcorridos os cinco primeiros anos o propietario non notifica ao arrendatario a finalización do contrato este prorrogarase automaticamente por períodos anuais durante tres anos máis (artigo 10 da Lei de Arrendamentos Urbanos).

Unha das claves para que se respecte o contrato é que se inscriba no Rexistro da Propiedade. Leva un gasto e a necesidade de acudir a un notario para que o eleve a público pero fortalece a veracidade da relación contractual. Se se inscribe ata se pode facer un contrato de 8 ou 10 anos e quen quede a leira na poxa deberá respectalo (a condición de que non haxa indicios de falsidade como unha renda ridícula, pero isto xa non o permitiría o notario).

Se non se inscribe no Rexistro da Propiedade o novo propietario da vivenda só está obrigado a respectar ata os 5 anos.

Dise en internet que se pode incluír unha cláusula de renovación automática por vontade unilateral do inquilino: é un erro porque ou sería asimilalo ao indefinido e o xuíz, sen dúbida, verá que está feito en fraude de lei.

A continuación, a proposta que circula por internet di: ?O contrato debe estar a nome de alguén que non figure na hipoteca. O contrato debe estar pasado polo rexistro da propiedade?.

Correcto, o contrato de aluguer debe facerse a alguén que non figure como titular do préstamo hipotecario. E efectivamente se se pasa polo Rexistro da propiedade dótaselle de maior veracidade e eficacia xurídica. Con todo, aínda que o feito de que estea inscrito é moi importante non é imprescindible para que o xuíz no procedemento hipotecario declare a súa validez.

Outra das fórmulas que dan “veracidade” ao contrato é rexistralo na Cámara da Propiedade pero para iso hai que depositar un mes de fianza en devandita Cámara, fianza que se recuperará cando o contrato finalice. É algo alternativo á inscrición no rexistro da propiedade porque na Cámara selan coa data de entrada da fianza o contrato de arrendamento e como a Cámara é un organismo público fai que non se dubide da veracidade da data nin do seu contido.

Tamén é conveniente que algún dos recibos domiciliados -auga, luz, gas, por exemplo- figuren a nome do novo titular. Se, ademais, o inquilino empadróase na vivenda arrendada antes de que empecen a falta de pagamentos, fenomenal, unha proba máis de que o contrato é certeiro.

Debe saberse que se corre un risco: se non se fai ben o contrato e descóbrese o pastel poden instar denuncia penal de alzamento de bens. O máis probable é que non pase, que o xuíz simplemente diga que o contrato é ficticio e punto e que ninguén denuncie os feitos en comisaría ou no xulgado de garda penal. Aínda así, debe saberse o contido do artigo 257 do Código Penal. É un risco que se corre polo que cada cal debe decidir en por si.

Comete delito de alzamento de bens quen, co fin de prexudicar aos seus acredores, realice calquera acto de disposición patrimonial ou xerador de obrigacións que dilate, dificulte ou impida a eficacia dun embargo ou dun procedemento executivo ou de prema xudicial, extraxudicial ou administrativo, iniciado ou de previsible iniciación

O disposto aplícase calquera que sexa a clase ou orixe da obrigación ou débeda cuxa satisfacción ou pago trátase de eludir e con independencia de que o acredor sexa un particular ou unha persoa xurídica, pública ou privada.

Pena: prisión dun a catro anos e multa de doce a vinte e catro meses.

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Comunicado ante el anuncio del decálogo contra los desahucios del Gobierno: Menos recomendaciones, y más respetar los derechos fundamentales

Ante el anuncio aparecido hoy en algunos medios que adelanta algunas medidas para evitar desahucios que en principio anunciará hoy el ministro de Economía, Luis de Guindos, y a la espera de conocer más detalles, la PAH quiere advertir lo siguiente:

En primer lugar, según las informaciones aparecidas, las supuestas medidas se limitarán a meras “recomendaciones” para las entidades financieras: No necesitamos recomendaciones, sino una legislación garantista que proteja los derechos fundamentales de la ciudadanía. Estos años de crisis en los que la PAH acumula una gran experiencia de negociaciones con la banca nos han demostrado que la intervención pública no se puede limitar a apelar a la buena voluntad de bancos y cajas, porque estas entidades son empresas cuyo objetivo es hacer el máximo beneficio para repartirlo entre sus accionistas. Sería inaceptable dejar que sigan siendo los bancos los que decidan, en función de sus intereses y no de las condiciones objetivas de las familias, quienes se salvan de la deuda y el desahucio, y quienes no.

En segundo lugar, se anuncian como medidas incentivos fiscales y nuevas partidas del ICO. Exigimos que cualquier medida que se apruebe sea realmente para ayudar a las familias, ya que en lo que llevamos de crisis varias veces se ha anunciado medidas que finalmente a quien han beneficiado, una y otra vez, ha sido a la banca. Recordemos la moratoria ICO, aprobada por el gobierno anterior, que terminó siendo un absoluto fracaso para las personas afectadas. La ciudadanía no entendería que las medidas que finalmente se aprueben impliquen más dinero público para las entidades responsables de la crisis.

En tercer lugar, le recordamos al Gobierno que llevamos ya más de 330.000 ejecuciones hipotecarias y que por lo tanto hay cientos de miles de familias que ya han sufrido el injusto procedimiento de ejecución español, quedándose con una deuda de por vida y sin vivienda.Las medidas que se aprueben deben contemplar a la gente ya afectada, no aceptaremos medidas que sólo sirvan a futuro. No aceptaremos que se sacrifique a millones de personas. Las víctimas de la estafa inmobiliaria y financiera exigen reparación y una segunda oportunidad.

Por todo lo expuesto, mantenemos la necesidad urgente de legislar para garantizar el derecho a la dación en pago, la moratoria de los desahucios y la reconversión de los pisos hipotecados ejecutados en alquiler social asequible, y todo ello con carácter retroactivo. Recordamos que estamos a punto de empezar la recogida de firmas de la Iniciativa Legislativa Popular que llevará estas propuestas al congreso, demostrando cual es la voluntad mayoritaria de la población española.

No necesitamos recomendaciones ni incentivos. Necesitamos una legislación que garantice el derecho a una segunda oportunidad y el derecho a la vivienda.

Comisión Especial para Hipotecas

La PAHdo Morrazo, hoy en la reunión especial de la Comisiónde Moaña, ha solicitado que la Comisiónintermedie entre afectados y banco, con lo cual cada persona que tenga problemas de impago con su hipoteca y no llegue a ningún acuerdo con la sucursal podrá solicitar tener una reunión donde dicha Comisión estará presente para llegar a una negociación. 

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“Lo peor que se puede hacer es rendirse,” ADA COLAU

Aunque vive felizmente de alquiler, Ada Colau Ballano (Barcelona, 1974) se ha convertido en la cara visible de una realidad incómoda: la angustia de las familias que ya han vivido una de las 300.000 ejecuciones hipotecarias que ha habido en España desde el inicio de la crisis. Ellas –y los miles que temen no poder pagar en breve sus hipotecas– han depositado parte de sus esperanzas en la firmeza, calidez y facilidad de palabra de esta jurista, que como portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) no se cansa de denunciar la duro trance de estas familias. Trabaja para el Observatorio de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales (DESC), estudió Filosofía y es madre de un bebé de seis meses.

Reconoce sentirse como David contra Goliat. Pese a todo, no tira la toalla. Ella no está afectada, pero insiste en que es «imposible» quedarse impasible ante el «drama social» que está truncando las vidas de tantas familias. Ada Colau fundó hace ahora tres añosla Plataformade Afectados porla Hipoteca.¿Su reto? Que la entrega de la casa salde la deuda con el banco.

Calentando motores para la ILP sobre dación en pago, moratoria de desahucios y alquiler social ! por afectadosporlahipoteca 8 febrero 2012

Nos alegra informaros que la recogida de firmas para la iniciativa legislativa popular (ILP) sobre la dación en pago retroactiva, moratoria de desahucios y alquiler social está a punto de iniciarse. La tramitación de esta ILP ha sido un proceso difícil, lleno de obstáculos y dilataciones por parte de la Mesa del Congreso, que ha sido posible sortear y hacer realidad gracias a la presión ciudadana. Una vez superada esta fase, el siguiente paso será la recolección de como mínimo 500.000 firmas en un periodo de 9 meses para que se debatan en el congreso las propuestas incluidas en la ILP.

Estamos convencidos de que con una movilización ciudadana importante, los partidos políticos deberán dar respuesta a las reformas necesarias para garantizar y hacer efectivo el derecho a una vivienda y que las entidades bancarias asuman su parte de responsabilidad en la burbuja inmobiliaria y en la crisis económica actual. Esto supone un gran reto organizativo y es por ello que realizamos una llamada a personas individuales, asociaciones y colectivos para que colaboren en este proceso. Existen diferentes niveles de implicación , desde la recogida de firmas, a la participación activa en las comisiones de coordinación de cada PAH. Sea como sea, hace falta el máximo número de colaboradores para hacer realidad esta iniciativa ciudadana. El sueño en el que viajan centenares de miles de personas.

Si quieres formar parte de esta iniciativa, si quieres aportar tu granito de arena, si quieres participar de esta primera gran victoria contra la dictadura de los mercados, ponte en contacto con tu PAH más cercana o escríbenos al siguiente correo ilp@afectadosporlahipoteca.com . Es importante que especifiques a que localidad y provincial perteneces.

Llenemos otra vez las calles y plazas! A por Todas! A por ellos!!

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familia lucense que pasó los últimos diez días durmiendo en el interior de un coche, debido a un desahucio

X. C.
Lugo / La Voz 08 de febrero de 2012 05:00
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La familia lucense que pasó los últimos diez días durmiendo en el interior de un coche, debido a un desahucio, no tuvo más remedio que vender el vehículo para poder subsistir hasta pasado mañana. El viernes es cuando Néstor Roldán cobra los 420 euros que le paga el Estado en concepto de ayuda. Hasta ese día este argentino con nacionalidad española, que se encuentra en paro, tratará de alimentarse él, su esposa y sus dos hijos con 150 euros, que fue lo que le quedó libre de la venta del automóvil que le servía de cobijo, después de haber pagado la transferencia, según explicó ayer.
Roldán, en paro desde hace nueve meses, explicó que el comprador de su coche le había pagado 250 euros y además le había entregado un viejo Opel Corsa de tres puertas que le servirá de refugio a él ya los suyos mientras la situación no mejore.
El hecho de que trascendiese públicamente la situación de esta familia desencadenó la solidaridad de algunas personas. Así, una pareja de Sarria se puso en contacto con los afectados por la crisis para ofrecerles el bajo de una casa mientras él no encuentre trabajo y pueda permitirse un alquiler. Quienes hicieron el ofrecimiento pidieron permanecer en el anonimato.
En un hostal por 30 euros
Néstor Roldan y su familia pudieron dormir la pasada noche en un hostal de la ciudad. Explicó que uno de los muchos periodistas que acudió a verlo en el transcurso de la jornada de ayer pagó de su bolsillo el alojamiento de los afectados por la crisis. Consiguió que tuvieran cama y ducha por una noche. Además, les proporcionó algo de comida.

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Incertidumbre ante el desahucio de 164 ancianos en una residencia de Dos Hermanas

La mayor residencia pública para Grandes Dependientes de Andalucía va a ser cerrada, lo que supondrá la pérdida de la mitad de las plazas públicas en toda la provincia de Sevilla. ¿Por qué? No existe una respuesta. Nada saben ni los familiares, ni los residentes, ni las trabajadoras y trabajadores, ni los colectivos ciudadanos que, en el transcurso de los meses, desde julio de 2011, han solicitado información al respecto. La administración asegura que otra nueva residencia va a ser construida en Montequinto, aunque el cartel de la obra lleva puesto en el solar desde 2008 y todavía no han comenzado las obras.

A finales de mayo del pasado año es cuando los trabajadores se enteran, a través de la directora y de manera informal, de la intención de la Consejería de Igualdad y Bienestar Social de la Junta de Andalucía de cerrar y derribar el centro. “En un principio nos decían que el cierre sería a finales o primeros de año, pero oficialmente no hay nada”, comenta una de las familiares de los usuarios del centro.

“Debido al revuelo supongo, nos reúne el comité de empresa, que empieza diciendo ’esto se cierra sí o sí’”, cuenta R. P., trabajadora de la residencia. “Desde el principio el comité de sindicatos (menos USTEA) se ha posicionado del lado de la administración, olvidando su condición de sindicalistas y representantes de los trabajadores, escuchando a unos pocos y desoyendo a la gran mayoría de trabajadores que no quieren el traslado. Los sindicatos no contemplan la posibilidad de negociar el no cierre”.

Las asambleas de barrios y pueblos generadas a partir del 15M consideran esta lucha local como uno de los grandes ejes de denuncia del movimiento en la ciudad.

“La existencia del 15M ha sido fundamental”

“El 15M ha servido como forma de organizar y cohesionar un grupo en contra de una decisión institucional a todas luces injusta”,explica uno de los miembros de la asamblea 15M Montequinto e implicado en el caso de la residencia. “Decisiones como esta del cierre de la residencia se llevan implementando desde hace años en todo el país, pero la ciudadanía y el personal empleado han carecido de la fuerza y la creencia en que es posible cambiar las cosas y decir no”, continúa.

La residencia ha creado su propia asamblea en la que discuten y deciden las estrategias y acciones a llevar a cabo contra el cierre. Gracias a la existencia del 15M, este caso ha tenido eco en medios de comunicación locales y autonómicos.

“A día de hoy no hay ningún motivo que justifique el cierre”

Las causas que alega la Consejería son que el edificio es antiguo y obsoleto, pero los familiares y la plantilla temen que las verdaderas razones sean las de especular con los terrenos y el edificio, que está situado en una zona urbanísticamente bastante apetitosa junto a la nueva estación “El Canal” del tranvía metropolitano de Alcalá–Olavide.

Además, una de las trabajadoras señala que a pesar de haber pedido de manera oficial un informe técnico del edificio con fecha de 9 de septiembre de 2011, en nombre del personal del centro y de los familiares, no ha habido contestación alguna por parte del delegado de Igualdad y Bienestar Social. “La administración dice que es un traslado provisional, mientras se construye una nueva residencia. No creemos que la vayan a construir, lo están diciendo desde 2008 y aún no han empezado y tampoco se contempla en los presupuestos de 2012”, comenta.

¿Qué supone el cierre de la residencia?

La residencia de Montequinto tiene una capacidad total para 268 personas y disfruta de unas instalaciones amplias, reformadas hace muy poco y adaptadas a las necesidades especiales de las personas con gran dependencia. A día de hoy, solo hay 164 residentes en su interior. Hasta hace pocos meses, en mayo de 2011, la ocupación alcanzaba en torno a las 225 personas y, desde esa fecha, el centro ha “cerrado” en torno a 55-60 plazas (el 27% de los residentes habituales totales), dejando las instalaciones al 61% de su capacidad real.

Son muchas las consecuencias del cierre de “la residencia con los mejores servicios de toda Andalucía para grandes dependientes”, según afirman las personas afectadas, entre ellas, la eliminación de casi el 50% de las plazas públicas en la provincia de Sevilla, así como la pérdida de puestos de trabajo, en total 245 trabajadores y trabajadoras, entre fijos y eventuales.

También denuncian el empeoramiento en la calidad de atención a los mayores y enfermos que actualmente residen allí. “El realojo forzoso de estas 164 personas mayores y grandes dependientes supone un peligro para su salud, ya que los centros donde van a ser derivados -Marchena, Dos Hermanas y Heliópolis- no cuentan con los servicios de atención de Montequinto, que son los que necesitan”.

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Los desahucios crecen un 9,8% en Galicia

Los desahucios se han incrementado en Galicia en un 9,8 % en el primer semestre del año hasta llegar a los 1.152, según datos del Consejo General del Poder Judicial.

La provincia en la que más han subido estos procedimientos hasta junio ha sido en Lugo, con un 21,5 %, mientras que en A Coruña ha registrado un leve avance del 1,5 %.

En Pontevedra el número de desahucios se ha incrementado en un 15,9 % y en Ourense un 12,9 %.

En el conjunto de España, Murcia, con un 547,7 por ciento, Extremadura, con un 60,5, y Andalucía, con un 59,3, son las comunidades autónomas donde más aumentaron los procedimientos de desahucio durante el primer semestre del año con respecto al mismo periodo de 2010.

Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el conjunto del país, los desalojos alcanzaron un máximo histórico en los primeros seis meses del año, al tramitarse 32.010, un 28 por ciento más que en el mismo periodo del año anterior.

En términos absolutos, la Comunidad Valenciana, con 7.321, batió un récord histórico en el número procedimientos de desalojo tramitados en los juzgados durante el primer semestre del año, por delante de Andalucía y Madrid, con 5.318 y 5.225.

 

Represion contra “Yo no pago”

Cinco detenidos en Madrid tras una acción del movimiento ‘Yo no pago’
Feb 1, 2012 | Publico

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“Yo no pago ni su crisis ni su deuda”. Al grito de esta consigna, unas doscientas personas se han manifestado hoy por el centro de Madrid, y medio centenar ha conseguido colarse en el metro.

El acto de desobediencia civil ha sido convocado por el movimiento #YoNoPago con el objetivo de denunciar tanto los precios del transporte como los recortes sociales ante la crisis.

Aunque los manifestantes no han logrado colarse en la estación de la Puerta del Sol, tal y como estaba previsto, debido a la elevada presencia policial, de cerca de medio centenar de agentes, finalmente sí lo han conseguido en la parada de Tirso de Molina, desde donde medio centenar se ha dirigido en metro hasta Gran Vía, informa Anna Flotats.

Desde allí han bajado a pie por la calle Montera, donde han sido cercados y retenidos por agentes de la policía. Disuelta la manifestación, el saldo ha sido de cinco personas detenidas por “resistencia a la autoridad y desobediencia”, según han confirmado desde la Jefatura Superior de Policía, y ningún herido. Desde la comisión legal de la Acampada Sol, sin embargo, elevan el número de detenidos hasta nueve.

En […]

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